建設業界の基礎知識

総合デベロッパーとは?概要や種類、市場動向などを徹底解説

転職先の一つにデベロッパーを候補として検討する方も多いのではないでしょうか。

しかし、デベロッパーと一口に言っても「総合」や「専門」など種類がいくつかあり、どの分野が自分に合っているのか気になる方もいるかもしれません。

今回はデベロッパーの概要をはじめ、種類や事業内容を紹介します。

記事後半では年収が高い総合デベロッパーをランキング形式でまとめているので、転職を検討中の方はぜひ参考にしてください。

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デベロッパーとは


デベロッパーとは、街や土地などの開発に携わる事業者のことです。
ビルやマンション、商業施設の開発を手掛けることから地域活性化に貢献できる特徴があり、私たちの生活に間接的に関わる存在の一つです。

ゼネコンやハウスメーカーとの違い

ゼネコンは「ゼネラルコントラクター」の略で、「総合建設業」という意味があります。
主に工事業務を請け負う業種で、大手企業では「鹿島建設」や「大成建設」などが該当します。

なお、ゼネコンは工事業務全てを担う訳ではなく、受注した仕事を下請け会社に発注した後、工事完成までの管理を行う場合もあります。

一方ハウスメーカーは、住宅・マンションの販売事業のほか、賃貸事業を行い収益を得る業種で、住宅・マンションの設計から建築、販売を一手に引き受けるという特徴があります。一般住宅を手掛けることが多いため、顧客は個人が中心です。

デベロッパーの種類

開発事業に特化したデベロッパーですが、さらに3つの種類に分けられることから、違いを把握しておくことが大切です。
この章で種類や概要を押さえ、自分に合った転職先を見つけましょう。

総合デベロッパー

総合デベロッパーとは、オフィスビルやマンション、リゾート施設など幅広いジャンルの開発を行うデベロッパーのことです。

一例としては「三井不動産」「東急不動産」「住友不動産」などがあります。

大きな資産を有しているという特徴から、大規模なプロジェクトに参画することが多いです。
大規模なプロジェクトに参画したい方や、自分のスキルや資格を活かして豊富な業務経験を積みたい方におすすめです。

専門デベロッパー

総合デベロッパーよりも専門的な分野で開発を行うデベロッパーを専門デベロッパーと呼びます。
一例としては「飯田グループ」「オープンハウス」「イオンモール」などがあります。

マンションデベロッパー

専門デベロッパーは、さらにマンションデベロッパーなどに分類されます。
マンションデベロッパーはその名の通りマンションに特化した分野です。
マンション開発や販売を中心に行いながらまちづくりに貢献するという特徴があります。

一例としては「シノケングループ」「サムティ」などがあります。
人々の暮らしに役立つ仕事に就きたい方、大きな誇りが感じられる仕事に就きたい方におすすめです。

なお、住宅に特化した分野として住宅デベロッパーもあります

公的デベロッパー

都市再生や生活インフラの整備などを行うデベロッパーを公的デベロッパーと呼びます。

代表的な公的デベロッパーには、国土交通省の管轄の「UR都市機構」があり、民間企業の総合デベロッパーやマンションデベロッパーと連携を図りながらプロジェクトを進行することもあります。

民間のデベロッパーと大きな違いはないものの、独立行政法人の職員になるため公務員という扱いになり、待遇面で違いが見られることも。
景気に左右されず安定した収入を得たいといった方におすすめです。

デベロッパーの事業内容


デベロッパーの事業内容は「再開発事業」と「マンション開発事業」の2つに大別されます。
どちらの事業をメインに仕事をしたいかを明確にすることで、志望企業が選びやすくなるほか、志望動機の作成がスムーズに進められます。

再開発事業

再開発事業では、特定のエリアをより住みやすいまちにするため、インフラ整備や商業施設の開発、住宅エリアの拡充が行われます。

新しい施設開発に留まることはなく、商業施設に向かうまでの道路の舗装といった交通インフラの整備も行い、人がより集まるような計画・開発を手掛けることも少なくありません。

再開発エリアだからこそ、既に住んでいた人が多く、デベロッパーと住民の双方が納得してプロジェクトを進めるための交渉や区画整理が求められます。

マンション開発事業

マンション開発事業は、数百と大規模なマンションを建築・販売するのが主な仕事です。
建築にあたっては周辺の施設や利便性の高さなどを踏まえ、その場所に住む人をイメージしながらマンションの種類や間取り、広さなどを考えます。

マンション開発では大規模な土地を必要とするほか、高層建築物になる可能性があることから、再開発事業と同じように近隣住民との交渉や区画整理が必要です。

デベロッパーの業務内容


デベロッパーにもいくつかの種類があり、それぞれで業務が異なります。
デベロッパー業界へ転職を希望するのなら、どのような業務を行うのかを押さえておくことも大切です。

用地の取得

デベロッパー開発事業では、用地を取得することから始まります。
用地取得とはマンションやビル、商業施設などを建築・建設するときに必要な土地を取得することです。

用地取得を中心に行う部署があるので、常に不動産情報を収集し、理想的な用地を探しています。
開発に適した土地が見つかったときは、土地の所有者との交渉を行い、取得につなげます。
土地をどのように利用するかで不動産価値が変動することから、用地取得は重要な業務です。

計画の立案

用地の取得が終わったら、次は企画開発部門がまちづくりのコンセプトや方向性を決め、開発計画を立案します。

大枠となるコンセプトに限らず、施設のデザインなど細部も立案時に行われます。

デベロッパーの業務で細部のデザインまでを決めることは困難を極めることから、外部のデザイナーや設計士と連携しながら決めるのが一般的です。

施工管理

立案した計画をもとに、次は建設に取り掛かります。

ゼネコンに建設を受託することが多いですが、デベロッパーがそのまま施工管理を行うことも少なくありません。

施工管理とは、工期や予算といった建設工事全体に関する項目を管理する業務のことです。建設工事にあたっては、デザイナーなど外部に受託した関係者と打ち合わせをしたり、役所での手続きなども行います。

デスクワークも並行して行うことも多く、時間やスケジュールに追われる日もある一方で、大きな充実感を得られる業務です。

査定

デベロッパーは開発した事業価値を査定するのも業務の一つです。
算出された事業価値は、マンションの価値やテナント出店料の価格付けや、ターゲット層を想定するときに使用します。

顧客が想定する価値よりも高い価格を設定すると販売につなげられず苦戦することも。

また価値を下げるとデベロッパーは利益が得られないため、適切な事業価値を算出することは開発事業を成功させる上で重要な役割と言えるでしょう。

販売

完成したマンション、ビルなどを販売するのもデベロッパーの仕事です。
開発した商材やコンセプトに合う企業を選び営業活動を行います。

商業施設やマンションを開発しても、顧客に売ることができなければ利益になりません。そのことから販売もデベロッパーの重要な業務と言えます。

管理

開発した建物が完成したら、不動産の価値を維持するため丁寧な管理を行います。

不動産の価値を維持するためには周辺住民や顧客が満足する管理について調査し、実際に取り入れていく姿勢が求められます。

例えば商業施設を管理する場合は、定期イベントの開催やキャンペーンを実施して集客を図り、顧客の利益につながる企画を立案・実施するなどが挙げられます。

年収の高い総合デベロッパーランキングTOP5


ここからは、年収の高い総合デベロッパーランキングを紹介します。
1位から5位までを順に紹介するので、転職先を決める際の参考にしてください。

1位:ヒューリック株式会社

平均給与(万円) 平均年齢(歳) 平均勤続年数(年) 従業員(人) 有給消化状況(%)
1908 38.6 6.3 222 86.4

第1位の「ヒューリック株式会社」は、2023年12月31日時点の平均年収が1,908万円と非常に高いデベロッパーです。

国税庁の調査では令和4年の給与所得者の平均給与は458万円としているので、約4倍も高い年収であることがわかります。

同社のデータでは「有休消化状況」が86.4%と非常に高いのですが、これは入社初年度から有給休暇の取得が認められているため。

1週間または3連休などの連続休暇取得を奨励しているので、無理なく働くことができます。

ほかにも午後7時、8時にはチャイムによって注意喚起が行われる「ノー残業デー」や、勤務時間を1時間前倒し、または後ろ倒しにできる「時差勤務制度」などもあります。

詳細はヒューリック株式会社公式ホームページをご確認ください。

参考:国税庁|令和4年分 民間給与実態統計調査
参考:ヒューリック株式会社|有価証券報告書
参考:ヒューリック株式会社 新卒採用情報サイト|教育研修/福利厚生
参考:ヒューリック株式会社|中途採用 募集要項

2位:三井不動産株式会社

平均給与(万円) 平均年齢(歳) 平均勤続年数(年) 従業員(人) 有給消化状況(%)
1269 40.2 10.6 1973 79.1

第2位は「三井不動産株式会社」で、2023年3月31日時点の平均年収は1,269万円でした。
令和4年の国民の平均年収の約4倍も高く、高額年収のデベロッパーに分類されます。

同社の公式ホームページ内で閲覧可能な「健康経営への取り組み」では、「定量目標・成果指標」として2020〜2023年度の数値・目標値が公開されています。

注目すべき点は「労働者のひと月あたり平均時間外」が、2020年の11.2時間から2022年には9.1時間と、3年で2.1時間も減っていること。

月20日、1日あたり8時間の労働時間で計算すると、1日あたり20分程度の残業に収まっていることになります。

さらに「有給休暇取得日数」も、過去3年で徐々に増加し、2022年では1人平均が16. 2日も取得できているそう。
厚生労働省の「令和5年就労条件総合調査の概況」の17. 6日と1日しか変わらないことから、有休を比較的取得しやすい企業であることがわかります。

その他の項目も知りたい方は、三井不動産株式会社公式ホームページよりご確認ください。

参考:三井不動産株式会社|有価証券報告書
参考:三井不動産|健康経営への取り組み | 人材への取り組み
参考:令和5年就労条件総合調査の概況

3位:三菱地所株式会社

平均給与(万円) 平均年齢(歳) 平均勤続年数(年) 従業員(人) 有給消化状況(%)
1246 40.2 14 1091 66.6

第3位は三菱地所株式会社です。
2023年3月31日平均年収は1,246万円と、こちらも高額年収に分類されるデベロッパーです。

従業員の平均年齢は40.2歳で、平均勤続年数は14年と比較的長く、腰を据えて働ける企業であることがイメージできます。

福利厚生には「フレックスタイム制度」や、新卒2年目からの従業員を対象とした「副業制度」、勤続年数3年以上の従業員配偶者の転勤等を理由とした「休職制度」など充実しています。

参考:三菱地所株式会社|2022年度 有価証券報告書
参考:三菱地所株式会社|働く環境・福利厚生

4位:日鉄興和不動産

平均給与(万円) 平均年齢(歳) 平均勤続年数(年) 従業員(人) 有給消化状況(%)
1110 45.3 14.3 557 不明

第4位は日鉄興和不動産です。
2023年3月31日時点の平均年収は1,110万円でした。

従業員の平均年齢は45.3歳、平均勤続年数は14. 3年であることから、こちらも腰を据えて働けるデベロッパーであることがわかります。

福利厚生には、入社時上限45,000円の「住宅手当」や、23歳未満の子どもを持つ社員の子どもへ、1人あたり月8,000円支給される「教育手当」、全社員を対象にした「在宅勤務制度」や「フレックスタイム勤務制度」などがあります。

さらに、1枚2,200円相当のベビーシッター利用券が年間280枚まで受け取れる「ベビーシッター利用割引券」もあり、ライフスタイルが変化しても働きやすい工夫がなされた企業です。

5位:野村不動産ホールディングス

平均給与(万円) 平均年齢(歳) 平均勤続年数(年) 従業員(人) 有給消化状況(%)
1034 41.6 12.7 320 68.43

第5位は野村不動産ホールディングスの平均年収1,034万円でした。
平均年齢は41.6歳、従業員の平均勤続年数は12. 7年と、こちらも長期にわたって働けるデベロッパーです。

福利厚生には「準社宅制度」や、生後半年まで5日間の特別休暇が得られる「バース休暇(有給・男性)」、家族が要介護状態にあるときなどに利用できる「介護休業」があります。

ほかにも、女性社員の生理・不妊治療・更年期等の体調不良時に取得可能な「エフ休暇」もあり、仕事との両立を目指す取り組みが積極的に行われていることがうかがえます。

参考:野村不動産ホールディングス|有価証券報告書
参考:野村不動産ホールディングス|ワークライフバランス|働く環境

デベロッパーに求められる特徴


さまざまな分野があるデベロッパーですが、具体的にどのような人に向いているのか気になる方も多いでしょう。
ここからはデベロッパーに求められる特徴を紹介します。

決断力

大規模なプロジェクトを中心とするデベロッパーは、大きな資金を動かすことが多いので、高い決断力が必要です。

大きな資金を動かすからこそ、つい慎重に進めたくなりますが、あまり慎重になりすぎるとほかのデベロッパーに先を越されてしまうことも。

さらに、土地の価格や建設費用は、経済状況や社会情勢によって大きく左右されるので、決断ができないばかりに絶好のタイミングを逃してしまうと、損をする可能性もあります。

このことから、デベロッパーでは適切かつ迅速に意思決定できる決断力が欠かせません。

交渉力

さまざまな関係者と連携してプロジェクトを進めるデベロッパーだからこそ、多くのシーンで交渉する機会が訪れます。

例えば、開発用地を取得する場合、土地の所有者と交渉する必要があります。
開発エリアにはもともと住んでいた人も多く、商業施設や高層マンションの完成によっては、住民の生活が一変する可能性も潜んでいます。
そのことから、丁寧な説明を行いながら交渉する力も必要不可欠です。

英語力

海外進出を行うデベロッパーは英語力も求められます。

現在の日本は、少子高齢化やテレワークの普及によって、デベロッパーが展開・管理するオフィスやマンションの空室が増加。
収益の低下を抑える目的として、海外事業にも力を入れています。

取引先企業や商談相手によっては英語で交渉することになるため、豊富な英語力がなければデベロッパーとして活躍することが困難です。

転職を希望するデベロッパーの企業調査では、どのような国と提携しているかを調べることで、英語以外に学んでおくべき外国語が把握できます。

マネジメント力

プロジェクトごとに動くデベロッパーだからこそ、マネジメント力も欠かせません。

一つの開発プロジェクトを成功に導くためには、業務を分担し、複数のプロジェクトが同時進行で行われることが一般的です。

そのため、ある一つのチームが遅れてしまうと、プロジェクト全体に迷惑をかけることにつながります。

また、大きな資金の管理や建築・建設に必要な時間、人員などさまざまな分野を管理する必要があり、リーダー経験やマネジメント経験のある人は即戦力として活躍することができるでしょう。

リーダーシップ

企画立案や開発までを行う特徴から、デベロッパーはプロジェクトを主導する立場です。

そのため、高いリーダーシップを発揮し、プロジェクトに関わるメンバーを牽引する能力も求められます。

前職でチームリーダーを経験したことがある人、アルバイトでリーダーを経験したことがある人は、積極的にアピールすると良いでしょう。

チャレンジ精神

デベロッパーはまちづくりという大規模な仕事が多いことから、チャレンジ精神も求められます。

その理由は、現在のまちよりも魅力的なまちをつくるために、斬新なアイデアを出したり、新しいジャンルに乗り出す機会もあるからです。

たとえ失敗しても、その失敗を次に活かせるチャレンジ精神がある人は、末永く活躍できるでしょう。

デベロッパー業界の現状と今後の課題


デベロッパー業界は、人口減少や少子高齢化が進み、ビルやマンションの供給過多が目立つのが現状です。

さらに、新型コロナウイルス感染症の流行によって人々の外出が減り、アウトレット施設や商業施設の売上が減少。
デベロッパー企業そのものの収益も目減り傾向にあります。

また、新型コロナウイルス感染症の予防策としてテレワークの導入も加速。
これまで供給過多を迎えていたオフィスビルの空室はさらに増加しました。

今後は海外進出と再開発に注力する可能性が高い

ビルやマンションの供給過多、さらにはオフィスビルなどの空室が増加することを受けて、デベロッパーは海外進出や再開発が中心となり得ると考えられています。

特に、経済が大きく発展しているアジア新興国の開発に注力する可能性が見込まれ、英語力や決断力のある方にとっては大きなチャンスと言えるでしょう。

デベロッパーはやりがいのある仕事!

デベロッパーに転職する場合は、業界や企業に対する深い理解度が求められます。

他社との相違点や魅力を綿密に調査することで、自分に合う企業であるかどうかを判断できるほか、一貫性のある志望動機にまとめることができます。

企業調査はインターネットの記事だけを参考にするのではなく、転職エージェントを利用したり企業説明会に参加するのもおすすめです。

本記事を参考にしながら、ぜひあなたらしく働ける企業を見つけてください。

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